Pourquoi faire une expertise immobilière ?

estimation immobilière

Le marché immobilier est un domaine en activité constante et très réglementé. Malgré les différents diagnostics immobiliers faits sur les installations d’habitation. Il est important que soit fait un rapport d’expertise immobilier au préalable pour déterminer le prix de vente ou simplement estimer la valeur de son bien. Ce n’est pas juste une simple évaluation immobilière, mais un processus pouvant demander la réalisation d’un rapport et l’estimation du bien pour acquéreur.

Mais une expertise immobilière c’est quoi au juste ?

Quel est le but du rapport d’expertise ?

Comment se déroule-t-elle?

C’est ce que nous allons découvrir dans cet article.

Qu’est ce que l’expertise immobilière ?

Elle se définit comme étant un rapport officiel et formel concernant tout bien immobilier. L’objectif est de déterminer la valeur vénale, et l’ensemble des éléments économiques, fiscaux, juridiques et techniques du bâtiment. Elle est réalisé dans les conditions du marché immobilier et dans plusieurs éléments. C’est une évaluation de la valeur vénale d’un bien dans le terme d’une procédure juridique ou d’un marché. Mais aussi elle permet de déterminer le prix de votre immobilier ou de votre terrain.

LA différence entre Évaluation Immobilière et Expertise Immobilier

Une évaluation immobilière est un document utilisé par les agences immobiliers pour l’estimation globale du prix de l’immobilier, elle est utile dans le cadre d’une vente immobilière.

L’expertise immobilière elle est plus spéciale et demande plus de caractéristiques. Elle consiste pour l’agence immobilière à réaliser une analyse pointue et à estimer un bien immobilier. Elle détermine la valeur vénale d’un bien en prenant compte de plusieurs facteur et d’un grand nombre de données:

  • Superficie
  • Prix au mettre carre
  • prix du marche
  • Vétuste (plomb, amiante, termites..)
  • Valeur locatives ou Construction
  • Le Juste Prix..etc

L’expert immobilier visites les lieux pour lesquelles il prend les mesures, vérifie la vétuste du bien, sa surface et son emplacement.Il étudie aussi les plans, les éventuels contrat de location ou contrat de construction. Il fournit ainsi son prix de vente ou ses avis techniques.

Qui demande une expertise immobilière?

Les demandeurs d’expertise peuvent être très varié , le propriétaire lui même lorsqu’il envisage de le vendre ou l’offrir à ses héritiers mais encore les tiers “extérieurs” :

  • Juge
  • Notaire
  • Services fiscaux
  • Assureur
  • Gestionnaire de patrimoine  ..etc.

Le juge ou les services fiscaux peuvent demander la valeur du bien dans le cadre d’un contentieux ou d’un litige. Le notaire peut le réclamer dans celui de la succession. L’agent immobilier ou le syndic dans celui d’une vente et l’assureur dans celui d’un contrat et le comptable dans le cadre d’une valorisation d’actifs.

En Europe, il existe depuis plusieurs années une certification officielle qui reconnait la compétence des experts, la certification REV (Recognised European Valuer). La certification est valable 5 ans  pour faire valoir leurs qualités et leurs expériences professionnel.

En France la responsabilité d’attribuer la certification REV a été accordée à la chambre des experts immobiliers de France FNAIM par TEGoVA The European Group of Valuers Associations..

LA CHAMBRE DES EXPERTS A VU LE JOUR EN FRANCE EN 1973,ELLE RASSEMBLE PLUS DE 700 PROFESSIONNELS .

La Charte de l’EXPERTISE et le déroulement de l’expertise

Pour une estimation immobilière et foncière, RAPPORT D’EXPERTISE et AVIS DE VALEUR sont deux choses a ne surtout pas s’emmêler les pinceaux!

Un rapport d’expertise en estimation immobilière ou foncière demande l’intervention d’un expert agrée ou d’un professionnel de l’immobilier pour rédiger diagnostic . 

Le déroulement  d’une expertise immobilière est pratiquer en plusieurs étapes:

  1. Avant la mission
  2. Le jour de l’intervention
  3. Après la visite technique

L’expertise détermine avec le mandat les condition de la mission, a savoir:

  • Prix au mettre carre
  • Valeur du fond
  • Valeur des biens
  • Estimer le prix
  • hypothèse de travail

L’expert vous demandera de communiquer tout document lui permettant l’identification précise de vos biens a estimer comme votre titre de propriété ainsi que l’attestation notariée ou du gérant.Il vous donnera une appréciation de la consistance des biens avec un plan de surface détaille et élément descriptifs en cas de travaux réaliser ou effectue.

Ensuite il procédera a un diagnostic détaille des conditions d’occupations sous forme d’un état locatif relatant les caractéristique de chaque location ou en cas de location commercial.

Ensuite vient la visite de l’immeuble et du bien et audition des parties  il prendra en compte l’ensemble des caractéristiques physiques du bien immobilier

  • la valeur vénale des biens
  • l’état
  • le niveau de prestation

Il étudiera l’environnement si il y a une desserte routière,transport en commun, service de proximité, et le type d’actifs pour permettre la finalisation de son rapport.Cet expert dûment qualifié vous donnera l’estimation ou évaluation immobilière de la valeur du bien, et facturera son honoraire

L’avis de valeur:

L’ avis de valeur est généralement  établit par un agent immobilier ou un notaire , et ne revêt qu’une portée limitée.Elle consiste à estimer pour l’acquéreur du bien, une valeur du bien immobilier comprise dans une fourchette d’appréciation plus au moins large, par rapport à l’offre et à la demande sur le prix du marché ,dans une zone géographique localiser et précise.

L’avis de valeur est important et demander dans ces cas suivant:

  • En vue de préparer une transaction  ACHAT/VENTE /LOCATION/FINANCEMENT…
  • Quand le demandeur souhaite réaliser un diagnostic immobilier de son bien à moindre coût.

Le rapport d’expertise en estimation immobilière:

Le rapport d’expertise en estimation ou évaluation immobilière/ foncière consiste à apprécier la valeur vénale ou locative d’un bien immobilier à un instant T.

La valeur vénale est définit comme étant la valeur pour le plus grand nombre d’acquéreurs. L’expert qualifie est le seul à être agrée pour apprécier correctement les facteurs de cette valeur.

Un rapport d’expertise est généralement demander dans ces cas la:

  • Garanties bancaires pour un prêt
  • Déclaration fiscale
  • Déclaration d’impôt de solidarité pour la fortune
  • Sortie d’indivision, cession de part sociale de Scpi
  • Successions, donation-partage, sortie de communauté etc
  • Partage en cas de divorce ou séparation, liquidation de communauté patrimoniale

 

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